In Gesundheit und Pflege werden in Zukunft Milliarden fließen. Davon profitieren private Investoren
Die Bevölkerung schrumpft und altert. Das belegen zahllose Studien über die deutsche Demografie. So wird die Zahl der über 65-Jährigen von heute 13,3 Millionen um über 60 Prozent auf 21,6 Millionen im Jahre 2030 steigen. Bereits in sechs Jahren wird sich in dieser Zielgruppe schon der Anteil der über 80-Jährigen von heute 3,25 Millionen um 24 Prozent auf rund vier Millionen erhöht haben.
Nach den aktuellen Zahlen leben bereits heute in Deutschland mehr als 600 000 Menschen in Pflegeeinrichtungen wie Seniorenwohnheimen oder Residenzen. "Mit zunehmendem Durchschnittsalter wird sich auch die Zahl der Pflegebedürftigen vergrößern", sagt Hubert Oppl, Pro- fessor und Experte im Bereich der Pflegeeinrichtungen. Seiner Er- fahrung nach haben sich die Sozialsysteme und staatlichen Insti- tutionen bislang nur ungenügend auf die demografische Entwicklung vorbereitet.
So müssten bis zum Jahr 2015 jährlich zwischen 30 000 und 40 000 Pflegeplätze hinzukommen, um die durch diese Entwicklung wachsende Nachfrage zu befrie- digen. In Zahlen ausgedrückt, wäre ein Investitionsbedarf von 1,8 Milliarden Euro jährlich nötig, um den Mehrbedarf zu decken. Ersatzinvestitionen sind bei dieser Betrachtung noch nicht einmal mit eingerechnet.
Allerdings floss im Jahre 2003 nicht einmal ein Drittel dieser Gelder in den Neubau von Pflegeeinrichtungen - so das Ergebnis einer aktuellen Studie. Wie sollte das auch funktionieren, gelten doch die Kassenlagen der Kommunen als äußerst angespannt, um im großen Umfang derartig komplexe Investitionen tätigen zu können.
Die aktuell rückläufige Zahl der Neubauten in diesem Sektor zeigt aber auch, dass sich die Immobilienentwickler mittlerweile viel weniger zutrauen als in den ersten Boomphasen Mitte der neunziger Jahre. So ist nach Berechnungen des Forschungs- und Beratungs- unternehmens Empirica die Zahl der Wohnprojekte mit Service-, Betreuungs- und Pflegeangeboten für Senioren zwar seit 1995 von 1500 auf 4000 im Jahr 2002 gestiegen. Die jährliche Fertigstellungsquote entwickelt sich aber seit damals rückläufig.
"Das volle Ausmaß wird jedoch nur dann deutlich, wenn man sich bewusst macht, dass das Gros der Anlagen vor rund dreißig Jahren projektiert wurde und in keiner Form mehr den heutigen Anforderungen entspricht", sagt Frank André Audilet, Vorstandsvorsitzender der GRE Global Real Estate AG, der seit mehr als zehn Jahren auf die Entwicklung und das Management von Sozialimmobilien spezialisiert ist.
Dass trotz des offensichtlich interessanten Marktes die eine oder andere Pflegeeinrichtung defizitär wird, hängt oft mit der Banken- finanzierung zusammen. Denn die Banken geben Kredite in Abhängigkeit von der Höhe der Pachtverträge - nur müssen diese später auch erfüllt werden. Oft klaffen zwischen den prognostizerten Raten und den realen Einnahmen große Lücken und führen zu Liquiditätsproblemen.
Andere Pleiten der Vergangenheit hatten ihre Ursache zu einem guten Teil in mangelnder Kompetenz und fehlender planerischer Sorgfalt, was unrealistische Renditevorstellungen nach sich zog. Beispielsweise übernahm die Anfang 2003 gegründete Sen Vital AG vier unprofitable Häuser aus dem Fondsbestand von Dr. Ebertz und Partner und führt sie seither behutsam auf die Ertragsseite.
Auf realistische Pachtverträge, aber insbesondere auf niedrige Gestehungskosten setzen daher Seniorenfonds-Anbieter wie GRE Global Real Estate AG mit einer Emission, bei der sich Anleger "sowohl an der Projektierung, Planung, Errichtung, Verpachtung als auch an der Weiterveräußerung von Pflegeheimen beteiligen".
Ein ähnliches Angebot mit dem Namen "Care Complete" entstand unter der Federführung von Hubert Oppl. "Sozialwirtschaft bedeutet eine Gratwanderung zwischen Wirtschaftlichkeit und Menschlichkeit", sagt Oppl. Auch für Marie-Therese Krings-Heckemeier, Mitglied des Vorstandes bei Empirica, versprechen nur die Häuser, die den Bewohnern bezahlbare Dienstleistung und Unterkünfte anbieten können, Aussicht auf Erfolg.
"Für Investoren bietet dieses Marktsegment dennoch interessante Renditen und ein hohes Maß an Sicherheit", meint Audilet und führt seine derzeitigen Projekte ins Feld. Die neuen Wohnheime entstehen an sorgfältig ausgesuchten Standorten aktuell zahlreiche Pflegeplätze, die durch sein Unternehmen entwickelt und umgesetzt wurden und innerhalb kürzester Zeit verkauft waren.
Anleger können sich sowohl als Kommanditisten direkt an den Heimen beteiligen wie auch in Form einer stillen Beteiligung an der "Entwicklungsgesellschaft" selbst. Hierdurch entstehen nicht nur dringend benötigte Pflegeplätze, es sind auch attraktive Renditen für Anleger möglich.
Ein weiterer Aspekt privat finanzierter Seniorenheime ergibt sich aus der Entlastung der Gemeinden. Sie müssen weder für die Kosten und den Betrieb der Häuser aufkommen noch müssen sie sich um ein professionelles Management kümmern.
"Für Kommunen sind derartige Konzepte eine willkommene Alternative, das Pflegeproblem in den Griff zu bekommen", bestätigt der Bad Brückenauer Bürgermeister Thomas Ullmann. Insofern trägt privates Anlagekapital in direkter Form zur Sozialverantwortung bei.
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